2015年4月至2016年9月短短一年半的时间,一线城市房价上涨了50%。为了抑制房价过快上涨,防范资产泡沫化风险,全国主要城市先后于2016年底和2017年上半年出台了两轮紧缩性调控政策,加大限购限贷力度,更于2017年下半年大幅增加了土地供给,尤其是一线城市力度最大。在供需两方面调控政策作用下,房地产市场出现了一系列新的变化特征。
第一,房价快速上涨的势头得到了有效控制。在限购限贷和增加土地供应两方面调控政策的共同作用下,始于2015年中的本轮房价上涨终于在2017年得到了有效控制。2017年11月份,70个大中城市新建住宅价格同比上涨5.5%,相比2016年同期的增速峰值(10.8%)下降了近一半;尤其是一线城市和部分热点二线城市,房价同比基本实现零增长。这表明,始于2015年中的本轮房价上涨,在2017年得到了有效控制。
第二,房地产销售和投资增速双双趋缓。在紧缩性调控政策作用下,2017年商品房销售增速明显放缓。1-11月份,商品房销售面积同比增长7.9%,增速比2016年增速回落14.6个百分点;商品房销售额增长12.7%,增速比2016年回落22.1个百分点。在销售增速持续放缓的同时,投资增速也出现持续回落。1-11月份,全国房地产开发投资同比增长7.5%,比4月份增速下降了1.8个百分点。剔除价格因素,实际房地产投资增速在2017年持续下滑至2.8%,特别是第3季度仅增长0.8%,带动实际固定资产投资负增长1.1%。
第三,房地产库存持续下降。2017年11月末,商品房待售面积下降至5.96亿平方米,同比下降13.7%,回到2014年11月的库存水平。其中,商品住宅去库存效果更加明显。2017年11月末,商品房待售面积下降至3.08亿平方米,同比下降23.8%,回到2013年11月的库存水平。
第四,土地供给力度加大带动溢价率下降。2017年全国300个城市土地供给面积增加8%,扭转了近年来持续下降的趋势(2016年为负增长13.1%);土地成交面积增长了8%,楼面均价增长26%,溢价率为29%,较2016年下降了14个百分点。尤其是下半年和一线城市土地供给力度显著加大,溢价率降幅更为明显。
3季度全国土地供给面积和成交面积分别增长25%和19%,土地溢价率较2016年同期下降了28个百分点;一线城市2017年土地供给面积和成交面积分别增加了48%和46%,溢价率降至14%,较2016年下降了30个百分点,楼面均价甚至下降了4%。标题回顾:2018年房价继续暴涨 房地产市场主题新起点