第五,房地产先行指标出现回落。受房地产销售增速下滑影响,房屋新开工面积和竣工面积增速均出现一定的回落。2017年1-11月份,房屋新开工面积增长6.9%,增速比上半年回落3.7个百分点;房屋竣工面积下降1.0%,增速比上半年回落6.0个百分点。
未来需要重点防范的风险点
当前房地产形势呈现出的一系列新特征表明,经过二十多年的高速发展,中国房地产市场进入到一个关键性的新阶段。在房地产调控政策长效机制推进过程中,一方面要处理好短期控房价、稳增长和防风险的关系,另一方面要解决好供需失衡和供需错配等不平衡不充分的发展问题,尤其需要重点关注以下风险。
第一,房价波动风险加大,三四线城市房地产泡沫加剧。目前房地产开发景气程度仍在持续上扬。11月份房地产开发景气指数为101.63,景气指数达到高点。居民的房价上涨预期仍然较强,房价自我强化的循环还没有打破。根据央行对居民调查结果,在政策调控力度加大的情况下,预期房价上涨的居民占比还在进一步上升,2017年4季度达到32%的近年高位。但本轮房价上涨幅度之大,已经透支了部分城市短期上涨潜力。特别值得关注的是,三四线城市的房价上涨和过快补库存正在加剧房价泡沫风险。2017年三四线城市房价继续保持较高增速,直至下半年才达到峰值。11月份三线城市房价同比上涨6.7%,较2016年同期增速上升了1.1个百分点。在此情况下,三四线城市土地市场交易活跃。2017年三四线城市土地成交面积增长了13%,土地出让金增长了78%,楼面均价上涨了56%,溢价率达到39%,比2016年上升了14个百分点。
第二,房地产库存可能卷土重来,集中在三四线城市,加剧供需结构错配。1)尽管以待售面积衡量的房地产库存持续下降,但是11月份房屋施工面积与房屋竣工面积的比值达到了10.1倍,为近年来同期水平的历史高点,这意味着更多房屋可能在以“延迟竣工”的方式“去库存”,实际库存压力比统计数据要大。2)房地产开发企业增加购置土地。2017年1-11月份,房地产开发企业土地购置面积同比增长16.3%,增速比2016年大幅回升19.7个百分点;土地购置费同比增长21.9%,增速比2016年大幅提高15.7个百分点;土地成交价款增长47.0%,增速比2016年大幅提高27.2个百分点。3)尤其值得注意的是,三四线城市开始加快补库存。2017年三四线城市土地供给面积达到6.8万亿平方米,比2016年增加了10%,成交面积达到5.8万亿平方米,比2016年增长了13%。
第三,基于以上两点分析,未来城市间的分化形势可能非常严重,供需结构错配的问题加剧,进一步加大了政策调控的难度。截至2017年11月份,一线城市房价同比上涨0.7%,二线城市房价同比上涨4.1%,均已基本停止上涨趋势,而三线城市房价同比上涨6.7%,涨幅依然较高。这种分化受到诸多调控政策的影响和一二线城市政策的外溢效应。考虑到三四线城市的体量、未来人口流出的事实、以及居民的承受能力和社会影响,三四线城市房价短期过快上涨和过快补库存的问题值得高度关注。
第四,房地产相关金融风险,尤其是家庭部门债务快速上升,既挤压了消费基金,又加剧了家庭部门资产负债表的脆弱性。2017年信贷资金流入房地产市场,房地产贷款余额同比增长22.8%,占比继续攀升至26.4%,比去年同期上升2.1个百分点。值得关注地是,在本轮房价上涨中,家庭部门债务率快速攀升,是本轮房地产周期中出现的新现象。标题回顾:2018年房价继续暴涨 房地产市场主题新起点